房地产行业土地增值税清算筹划探究

在国民经济发展中，房地产行业占有重要的地位。房地产企业的相关政策广受关注。土地增值税是通过转让收入给国家纳税的税种，其适用范围广、税率特殊，在房地产企业纳税金额中占有重要比重。房地产企业的土地增值税纳税筹划对于企业制定政策、实现持续长久发展有着重要的作用。本文主要对房地产企业土地增值税纳税筹划情况进行分析，以供参考。随着我国社会经济的全面发展，加上国家出台的“房住不炒”等一系列房地产行业宏观调控政策，使得房地产市场竞争日趋激烈。在此背景下，房地产企业受制于房价严控的影响，对各项成本、税费精细化管控需求日益提升，以保证企业获取发展效益。作为房地产行业重要税种之一的土地增值税筹划工作，也受到更多重视与关注。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

1引 言

随着经济快速发展，人民群众的收入和消费水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的内容，其需求量也呈现上涨的趋势，让房地产行业获得了极大的发展空间和机遇，同时也增加了税收的种类特别是土地增值税，这对于房地产企业的财务、资金管理规划有着直接的影响，为此房地产企业要重视开展土地增值税纳税筹划，通过科学化的筹划方法优化企业的税务管理，使房地产企业获得良好的经济效益、社会效益。

2土地增值税概述

房地产企业土地增值税的计税依据就是房地产企业开发中形成的土地增值额，增值额与征税数额之间是呈正比关系的。对于土地增值税，国家的调控也经历了数次，通常就是对土地增值税的数额进行调整，从而对上涨的房价进行控制。具体而言房地产土地增值税由以下要素构成，首先是应纳税额，这是房地产企业在开发建设中，在进行房地产项目交易过程中产生的增长额和相对应的税率相乘，并扣除相应速算扣除率，得到的数额就是应纳税额。其次为纳税人。从税收角度来看，纳税人是通过国有土地、建筑物交易，在建筑行为中获得利益的企业。

通过分步推进相关工作，逐步落实营改增相关政策，我国营改增工作的部署从2011年开始到2016年全面推广开来，直到2017年营业税正式退出税收制度。任何一项国家政策与改革都是党中央依据我国国情而进行的战略部署，营改增即营业税改增值税就是我国税收制度的一次重大改革，减轻企业税负，主要在于消除制约服务业发展的税收制度障碍，同时从总体上减轻生产性服务业相关产业链的税负，营改增也有利于完善税制，消除重复征税，有助于社会专业化的分工并优化投资、消费和出口的结构。增值税，顾名思义，就是将企业以前缴纳的营业税的应税项目全部改为增值税，是一项减税制度，对增值税进行规范。除了运输业，2016年营改增的税收范围也逐渐扩展到建筑业和房地产等部分现代服务业。伴随着试点范围的不断扩大，改革后的税率也发生了一定的变化，相关税金清算工作也不同程度地受到了影响。土地增值税适用于房地产经营企业等单位或个人，以转让收入向国家支付的赋税，土地增值税在营改增后计算方法有了变化，它不同于增值税预征率，它实行四级超率累进税率，按规定进行相应税率的计算，根据土地增值税税率表，按照扣除或未扣除扣除项目的比例确定。

3房地产企业土地增值税筹划的必要性

由于房地产工程建设时间长，收入与成本无法很好地对应，土地增值税税额核算具有一定的复杂性。为顺利缴纳土地增值税，清算制度开始实施，科学地开展土地增值税纳税筹划工作能够很好地强化企业内部控制，优化企业效益。

3.1减少房地产企业的税负

在房地产企业中，土地增值税是重要的税种，在总税额中有很高的比重，设置土地增值税是比较简单的，但是核算复杂性高、清算时间长，税负是比较高的。随着土地增值税额的不断增加，在宏观调控下房地产企业的整体利润在降低，加强税务筹划能够很好提高房地产企业的经济效益，全面提升房地产企业的整体竞争力。

3.2强化企业财务管理

土地增值税税务筹划是基于法律法规允许的条件下，使税务筹划有序推进减少企业税负成本，使税后效益得到提升，降低企业成本，提高整体效益。在税务筹划时，要对企业财务管理流程进行优化，强化财务管理效果，开展规范化核算，保证企业纳税能够满足国家要求，避免出现偷税漏税的行为，使企业财务管理更加有效。同时，我国也出台了相关宏观政策，加强对房地产企业的监督，避免出现炒房情况。由此，土地增值税的税务筹划工作也愈发重要。

3.3营改增为土地增值税筹划提供更大机遇

房地产也是营改增的重要行业，企业纳税筹划获得了更大的空间。为降低企业税务压力，国家出台了诸多税收优惠政策。在法律体系日渐完善的背景下，房地产企业的税务筹划也获得了一定的保障。营改增规定房地产企业自己开发销售的项目获得价款和价外费用后，将当期项目的土地价款扣除后即为销售额，增值税的计算方法主要涉及一般计税法、简易计税法，企业可以结合实际选择纳税人身份减少自己的税负。此外在营改增前，营业税是营业税金及其附加内容可以将其划入到土地增值税扣除项目中的“与转让房地产相关的税金”。营改增后，增值税由于是价外税，所以增值税不可以作为该税金扣除。只有提高对土地增值税纳税筹划的重视程度，才能够使企业实现持续健康的进步。

4房地产企业土地增值税纳税筹划的有效策略

面对营改增对房地产企业增值税清算带来的一系列影响，房地产企业需要加强相关政策的学习，结合相关理论体系，统筹规划增值税清算工作，从而适应经济社会发展新形势下的增值税的改革。营改增以后，土地增值税的增值税额和抵扣项目，以及税收预缴都受到了改革的影响发生了一定的变化。营改增对企业税负的减轻是税制改革实施的意义，同时还在一定程度上避免了重复征税。营改增以后，增值税制度取得了进一步的完善，企业扩大营利的同时，促进了二三产业的融合，促进了经济发展的可持续。为了积极应对营改增，企业需要采取相应的策略，全面应对营改增对土地增值税清算带来的影响。

4.1强化财务人员水平

房地产企业进行土地增值税纳税筹划旨在降低企业纳税金额，使企业获得更好的经济效益，实现财务利益的最大化。所以作为房地产企业的财务人员也需要具有一定的纳税意识，科学地进行土地增值税纳税筹划，依据国家法律法规开展财务工作，实现房地产企业的持续稳定进步。作为房地产企业领导要注重组织财务人员开展教育培训工作，提高财务人员的法律意识和纳税理念，规范纳税筹划，推动房地产企业财务工作的持续进步。在土地增值税纳税筹划前，财务人员要认真分析相关法律法规，结合企业实际确定合适的纳税筹划方法。财务人员在进行纳税筹划时，要避免出现无意识的逃税，需按照法律法规科学进行纳税筹划。

4.2认真研究税收法规与优惠政策

对于房地产企业，其政策更新速度是比较快的，在日常工作中，企业税务策划人员要对相关法律法规熟悉了解，并以此为依据进行税务筹划，绝不能偷税漏税。纳税工作、会计核算程序要合理合法，掌握最新的优惠政策与变化情况，并据此制定合适的税务筹划方案。如普通标准住宅增值率小于20%的免征土地增值税，在房地产企业土地增值税税务筹划中，这一政策被广泛的应用，在销售时要对税负有全面的考量，减少土地增值税税基，降低土地增值税税额，明确销售收入降低额与免缴间的平衡点，分开核算普通住宅和其他项目，使优惠政策得到充分地享受。

4.3健全企业税收筹划管理制度

房地产企业的税收筹划以其自身的管理形式、业务类型为依据，若脱离了这些，税收筹划就失去了可操作性。所以，为提高税收筹划的科学性和整体效益，房地产企业要积极完善税收筹划管理制度。具体而言，房地产企业要从实际出发，保证税收业务相关数据的完整、规范以及准确。在数据准确的情况下，房地产企业要从自身的业务和运营管理情况出发，从整体出发筹划税收，统筹规划所有房地产开发项目。同时，房地产企业在制定税收筹划政策时，要明确其可行性、科学性，科学审议税收筹划方案，保证税收筹划方案能够真正落实，并获取良好的效益。

4.4科学增加扣除项目

确定土地增值税扣除资金时，要按照相关法律法规进行，若项目没有有效凭证是不可以扣除的。对此国家出台了相关政策，即预期提取相关费用，如果没有特殊规定，扣减不能逾越。所以，为增加房地产企业扣除资金的数量，有效利用成本效果，可以在消费者可以承受的范围内提高公共设备的建设质量，商品房也需要改革规格，对住房环境进行优化。与此同时，房地产企业要注意发票备注栏中如果没有特别备注建筑服务地的建设地址、项目名称不可以将其归入到扣除土地增值税的资金中。此外，在清算土地增值税时，如果不能获得合法有效的凭证，纳税人就会面临不能扣除的风险，也就是说要缴纳更多的税款。及时获得后面有效的凭证，也容易进行二次扣除清算工作。所以，在清算时，如果未付款的成本的数量比较大或已经付款但是没有获得有效凭证的货款，需要尽快完成结算工作，争取提前开回发票。这是另一个房地产企业土地增值税纳税筹划的方法。

4.5科学进行会计核算

作为房地产企业，会计核算、确认开发成本的方法可以合并利用。比如在计算所发出存货成本的方法、固定资产方法时，企业要增加扣除资金的方法。房地产企业计提折旧时可以通过加速折旧法进行，这种会计核算需要将税法规定作为前提，房地产企业可以自己选择这种方法能够增加开发成本，还可以减少增值数额，最终的目标就是减少增值率。可见，在房地产企业的整个税费中，土地增值税占有很大的比重，税负、税率都比较高，所以土地增值税的筹划就十分重要。在此形势下，要对土地增值税的筹划执行工作进行优化，这对于房地产企业的未来发展有着重要的意义，能够减少土地增值税中不必要的支出。通过这些方法使企业经济效益达到最大，实现房地产企业的持续健康进步。

4.6建立并完善财务管理机制与体系，以更好地适应增值税改革

任何工作的开展都离不开健全合理的管理机制与体系，为了使得企业更好地适应增值税改革，需要加强财务管理机制与体系的建立并加以完善。通过建立财务管理机制与体系，能够有效完善企业的财务管理系统，提高财务管理水平以及土地增值税清算工作的准确性与效率。建立财务管理机制与体系后，有利于企业加强对财务工作的重视程度，从而使得企业制定符合房地产土地增值税清算的计税体系，能够随政策变化以及清算工作的实际需要选择合理的计税方法。

4.7加强“营改增”相关政策的学习，以便与相关部门建立及时有效的沟通

综合考虑，对房地产企业增值税清算，需要企业加强对“营改增”的重视，组织企业财务人员加强相关政策的学习，加强对土地增值税的实施对房地产企业的影响的认识与理解。财务人员应该随时关注相关政策规定，充分了解政策中有关土地增值税规定的变化，做好土地增值税清算工作。加强营改增相关内容的学习和实践，拓展财务人员对营改增整体知识框架的掌握，使得企业更好地适应新形势下的政策变化，有效做好税务风险防控工作。通过对相关政策的学习与理解，加强与相关部门的联系，建立及时有效的沟通，使得土地增值税清算工作按相关规定有序开展，促使企业在持续稳定的基础上取得进一步发展。

4.8强化并细化税金清算工作及其流程，以提高清算工作的效率与准确率

“营改增”之前，房地产企业土地增值税清算的工作流程较为简单，便于执行，财务部门只需要进行营业税预算就能够很方便后续的增值税清算工作的顺利开展。土地增值税和营业税实施后，计算程序繁琐，计算误差容易引发不必要的税收负担问题。为了简化这一流程，需要企业强化并细化税金清算工作的相关流程，提高财务人员的专业技能与岗位责任心，细化土地增值税与营业税两种税额的计算流程，将误差降到最低，从而提高清算工作的效率与准确率。

6结 语

总而言之，在房地产行业中，土地增值税是十分重要的税种，它将直接影响建筑工程的基础价值，不同区域的土地增值税是有差异的，这也就使得我国大部分房地产项目的价格比较高，所以，房地产企业要通过合适的纳税方法，降低土地增值税造成的税务负担，明确相关政策变化，对税务管理的方案、制度等进行规划，使房地产企业的纳税筹划更加科学合理，提高资源的利用率，使工程项目的价值以及盈利水平得到提升，减少生产成本，促进房地产企业整体实力与竞争力的提升。

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