基于GIS技术的不动产地图管理系统的可视化研究

摘 要

不动产资源是公司资产组成的重要部分，企业对于资产的管理效率影响企业自身效率和质量。不动产地图管理平台，结合目前公司现有的相关系统，将实物管理与价值管理协同统筹，以全流程、可视化、可监控的方式，利用GIS、大数据分析等先进技术，提高管理过程中的效率和质量，增加资产使用效益。明晰不动产管理界面，实现跨部门整合协同，强化了公司流程间的内在逻辑，打破了现行部门职能化专业管理界限，强化了部门横向协同, 解决了流程断点和难点，实现实物流、价值流和信息流的统一。打通了公司部门层级界限、实现跨部门跨层级流程的纵横贯通。优化提升业务流程梳理过程中，重点查找并解决专业管理流程中跨部门、跨层级职责不清、接口不明等问题，并以全过程视角进行流程优化提升，实现跨职能部门、跨层级的流程通畅，明确业务部门、层级之间的流程接口规则和业务流程之间的逻辑结构和关系，明晰业务部门管理界面、工作职责和配合协作要求。

本文通过对公司不动产现状的介绍，分析了目前的管理现状以及管理中存在的问题，提出了详细的必要性分析，给出了解决方案，对优势及实施效果做出了说明。

关键词：GIS技术；流程管理；分析监控

1 前 言

不动产地图管理平台以总公司现有固定资产管理系统为基础，建立并实施统一规范的不动产业务管理规则，利用GIS数据服务，搭建基于地理位置的不动产可视化管理系统，打破部门间、系统间的数据壁垒，整合不动产实物流、价值流、信息流数据信息，重点解决信息数据不统一、难以通畅对接等问题，实现信息化管理公司不动产，更直观的展现公司所有不动产的位置分布，提高工作效率和质量，避免公司资产纠纷风险，提升不动产精益化管理水平，提高企业经营效益。

2 某企业下现有的不动产资源管理现状以及存在的问题

不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 本文的不动产是指企业下属管辖的土地、土地上的房屋和建筑物。土地类型有自有、租赁、集体、划拨等类型；房屋、建筑物不动产则是企业不动产资源的重要部分 。房屋包含办公楼、厕所、营业厅、单位食堂、生产所有的房屋等；建筑物包含围墙、沟渠等。

不动产是企业资产的重要组成部分，企业资产密集，固定资产在企业总资产占比非常重，而房屋建筑物类不动产则是固定资产的重要组成部分，大型企业不动产，具有资产数量多、使用部门广、分布地点范围大、分类复杂等特点。从不动产的位置分布看，这些不动产散布既有在繁华市中心，又有在高山深处；从来源看，既有自建，也有外购和承租；从使用状况看，既有自用，又有对外出租。随着企业业务的不断升级发展，好多设备从有人值守向无人值守转变；服务对象日益增多，营业网点的扩大等都增加了企业房屋管理的难度。

土地、房屋、建筑物类不动产资源随着时间的积累，资产在不断的增加，不同部门管理不同的资产，或者同一个不动产资源不同的部门都有在使用。不动产的资产信息数据存在很多个业务系统中，有财务、运检、税务等管理信息系统，系统之间相互独立，没有共享数据，不动产资源的情况越来越复杂 ，整个数据处理流程缺失，最终出现不动产的资产信息数据不一致的情况。

土地、房屋、建筑物类不动产资源随着时间的积累，资产在不断的增加，系统中的不动产的信息与实际资源资产存在很多的差异 ，例如仅对变电站房屋、五类非生房屋土地明确了实物管理部门，而其余房屋土地无统一的实物管理部门，实物管理部门对房屋土地确权、管理等意识不够，没有完整台账导致摸不清家底，存在管理风险隐患。

房屋土地的增减变动业务复杂，多数操作均为线下操作审批流程，资料留存难、过程监督难、信息共享难。

部分不动产由于地理空间上的差异，造成跨区域管理，无法实现信息共享，不动产信息管理严重滞后，导致无法实现图属互查。目前的不动产相关信息一般是将不动产的图像或者基本数据在地图上的直接展示，不动产地理空间数据没有与业务数据融合，在展示时，只是单一的将不动产对象在GIS地图上进行位置展示，无法完整的展示该不动产对象的详细信息。

不动产原有业务流程不完整，部分业务缺少管理流程，各业务流程中每个业务环节对应的部门、岗位及其管理的应用场景不明确，未固化到信息系统中，不动产信息的整个流程状态并没有进行监管，无法实时的全流程展示不动产信息的状态。需重新梳理不动产管理相关业务流程，编制蓝图报告，具体包括不动产业务涵盖的业务流程，各业务流程中每个业务环节涉及对应的部门、岗位及其管理的应用场景，整理业务流程清单，依据清单对相应业务流程环节进行部署实施，将业务流程固化到信息化系统。不动产管理业务涉及资产信息变动、资产调拨、原址拆除、政府拆迁、资产转让、资产出租等业务，管理方式复杂，由于现有信息化系统未基于全流程管控的不动产信息分析方法无法实现其全流程的业务管理。

综上所述，目前的管理已经难以满足公司对不动产资源的管理要求,为做好改革和发展的合理规划，提高不动产的安全性、经济性，如何管好用好固定资产，有效地对其进行管理和统计分析，及时掌握不动产的价值变动、实物变动、形态异动等，避免前清后乱等问题成为企业快速成长过程中面临的一个亟需解决的管理课题。

3 必要性分析

不动产具有地理位置固定、价值量大、经营状态多变等特性，为适应不动产可视化管理需求，需要一种基于GIS的不动产可视化技术。

GIS可视化及其分析技术是当前信息领域中广泛应用的一项技术，实现了文本、图形图像信息相结合的定位、查询、检索模式，具有信息表达形象化、直观化，操作简便等特点。

对于某些资产技术密集型企业，房屋建筑物类不动产是企业固定资产的重要组成部分。按照公司资产信息化管理工作的要求及安排，近年来公司已基本建成了横向集成、纵向贯通的一体化财务信息工作平台，资产管理信息化支撑深度和广度不断拓展，资产业务与前端业务的信息集成水平大大提升，资产管理工作流程不断提效，资产数据分析水平有所提升，资产业务风险监管具备了初步的信息基础，以上工作有力支撑了资产业务持续健康的发展。企业的不动产信息分散于多套系统中，各系统相互间及各系统与实物间的信息存在较大差异。当前，房屋土地等大宗不动产管理存在三方面问题，急需加以改进提升：

一是对于2012-2018年的房屋土地处置事项未进行电子化流程管理，对于历史档案缺少管控手段。需为每宗房屋土地的存续变动情况建立专属档案卷宗，同时与ERP、BPM等系统集成，实现在线审批处理房屋土地各项增减、调拨、出租、转让等变动业务，实现信息追溯查询。

三是需构建多角度、多入口的不动产分析监控能力，把控数据质量、业务流程等重要里程碑节点的异动情况。针对不动产地理位置信息、数据规范性、流程处理情况等建立不动产数据及业务流程分析统计模型，满足不动产日常业务管理和实时监控的需要，提升业务数据质量，增强省公司不动产资源管理能力。

本项目针对公司目前不动产资源管理工作中存在的管理工具不足、不动产业务共享与融合的支撑水平仍然较低及不动产管理数据分析预警功能缺失等问题，通过对不动产进行资源可视化管理、资产信息集中管理、不动产业务过程文件电子化管理以及不动产数据分析预警等功能的实施，全面提高不动产资源精益化管理能力。

以全流程、可视化、可监控的方式，利用全流程管控和数据分析技术，提高管理过程中的效率和质量，通过esb总线使用webservice技术接入企业ERP进行数据校验，集成activiti创建流程、执行流程；省公司专工可以全程监控流程的走向,各个任务节点的执行情况与ERP的传输情况等。通过分析监控模块对不动产资产数据进行地理位置、信息完整性、价值、状态的分析与监控。企业对不动产信息的新增、信息变动、调拨、原址拆除、政府拆除、转让以及出租等全工作流程支持，保证了资产信息规范化、流程化、可持续化维护。使管理者能够实时、清晰的了解资产利用情况、设施成本、各资产项目组合的组成情况以及财务绩效等，增加了资产使用效率，降低了资产业务风险，从而提供大规模投资的回报。

按照公司总体要求，结合不动产资源集中管控实施工作对业务、流程、数据的需求和影响，本项目需求如下：

1．实现不动产资源地图可视化管理，根据对不动产业务的管理要求，完成数据清理、地图展示配置，满足市公司业务归口单位的专业管理要求，全面支撑不动产总体情况可视化展示，提升信息可读性，便于管理层进行决策。

2．实现不动产资源信息集中管理，根据省公司固定资产的管理要求，通过增强后台信息类型配置，导入资产数据，根据现场采集、远程调研和现有数据核对及匹配，配置工作流及操作人员权限，实现对不动产信息的线上规范管理，满足枣庄市公司对资产信息的线上化流转和规范化管理要求，全面支撑不动产资源集中管理体系

3．实现不动产业务过程文件电子化管理，根据不动产业务对文件管理的要求，完成数据清理、流程配置、权限配置实现对不动产的房产证号、房产证权人、土地证号、土地证权人、房产证扫描件、土地证扫描件等信息在线分类管理，提供多角度，多入口非结构化数据信息查询，满足市公司业务归口单位的专业管理要求，提升不动产文件信息方便可查性。

4．实现不动产纳税统一管理，根据不动产税务管理要求，完成不动产历史数据清理、ERP税务数据源部署、ERP接口传输配置、流程配置、计算规则配置、权限适应性调整实现不动产税务在线管理。

5．实现不动产数据分析预警，有效利用不动产业务数据进行统计和分析，为公司管理提供准确有效地辅助决策，依据国网有关资产管理的数据质量考核指标,部署数据分析模型,实现对资产定位、分类分布、异动情况等信息进行监测、展示和分析部署大数据智能化应用功能。

通过本项目的实施，解决总公司在不动产管理方面存在的构成复杂、权责不明、流程缺失、账实难复等难题，通过协调统筹不动产管理全过程管控，合理配置实物管理和财务管理资源，以全流程、可视化、可监控的方式，提高管理过程中的效率和质量，减轻基层负担，提高工作效率。同时，增加资产使用效益，降低资产业务风险，加强安全隐患预控和预警能力，为科学决策提供支撑。

4 解决方案

4.1信息概览

对不动产地理空间数据和业务数据融合并可视化。对不动产的相关信息提供高效率、便利的管控和运维。对不动产原始数据内容的形象化、直观化表达。

把GIS相关技术同企业不动产数据管控领域相结合，收集各种分散的不动产地理空间数据和业务数据，经过空间可视化模型的计算分析，转化成可以被人们视觉感知的计算机图像，实现对不动产原始数据内容的形象化、直观化表达。

结合GIS平台，对各类、各功能不动产信息分布情况进行直观展示，结合2D、3D图片展示，实现图属互查功能，不动产管理工作更加直观、有效。

经过处理之后，原本零星散落在各个角落的不动产地理和业务信息融合成一个整体，全然展示在电子地图上。

用户可以通过对其名称的查询，获得在其权限之内的所有不动产信息，并且对其所在位置有更直观的认识。并且通过3D模型技术，可以身临其境看到不动产的完整信息。

GIS即地理信息系统（Geographic information system的简称），它是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。利用GIS数据服务搭建的可视化管理系统，以不动产实物坐落位置为关键参数，在地图上进行定位，并用GIS系统绘图工具将不动产地理位置信息数据，绘制成可视地图信息文件，并按房屋和建筑物为单位收集照片存档。通过对企业不动产的地理位置、基本数据、实景图片及不动产权证信息同步采集和存储，完成不动产信息的整合，实现不动产数据的规范化。利用与GIS系统的集成，建立的不动产地图管理平台，实现了资产技术信息与价值信息的共享融合，对整个企业的不动产情况有更直观完整的展现，并实现权证信息的信息化管理，使管理者能够及时、准确、高效地获取全面的不动产信息，为管理决策提供数据基础，大幅提高管理效率。

通过GIS系统集成部署应用的不动产资源管理与搜索功能，以基于地理位置的信息展示为基础，可实现快速、准确和形象的不动产信息识别，将不动产所涉及到的信息进行充分整合和管理，以实现数据统一功能获取，大幅提高信息查询效率。在不动产地图管理平台上，可通过地理范围，所属单位、房屋土地类型、名称等在平台中的地图上查询到该不动产的所有相关信息，包括基本信息、价值信息、权属信息和影像信息等。相较于传统的信息查询模式大大提高了管理和查询的效率。

基于GIS的不动产可视化展示方法其特征是，包括：

数据采集模块,采集不动产的基础信息并进行处理并存储；

GIS地图加载模块，将GIS地图预加载；

关联模块，将处理后的不动产的基础信息及GIS地图相关联；

展示模块，使用超文本标记语言以及轻量级脚本将数据在浏览器端定向展示。

按照规范采集不动产土地、房屋、建筑物信息以及数字化，以生成不动产数据。采集不动产的基础信息包括不动产的地理空间信息、业务数据信息、图形图像信息、热点信息、三维模型信息、数据库数据分类、清洗。

具体包含以下步骤：

热点信息指在缩略图、结构图上，采用cavans技术对图像上建筑物、房屋、土地范围进行标注，即为热点信息。

待整合不动产基础信息数据按照类型分为土地、房屋、建筑物，通过主要房屋名称、产权归属作为同一土地所关联房屋、建筑物的联合主键，通过固定模板导入的方式导入数据库，建立基础数据字典,通过主键与地理空间信息关联。

不动产可划分为土地、房屋、建筑物，因建筑物可能为变电站、配电室等公共土地上，并不依赖于土地，因此单独划分定义。

基础数据字典其后续流程包括信息变更、出租、拆迁等问题都需要对土地、房屋、建筑物、产权等综合考虑进行处理。

图形图像信息按照不动产数据类型分为实景、权证、航拍和结构简图。航拍图处理模型，要求航拍图像由专业设备拍摄，图像包含GIS信息，由后台进行坐标系数据分析和计算后，按照位置信息展示在GIS上；

实景图、结构图处理模型实现使用cavans技术，由操作人员对对图像上进行建筑物、房屋、土地进行热点信息标记，后台依照图像标记位置数据进行处理保存、展示；

权证图按照一般图像进行序列化处理。

图片上传存储方式为：文件服务器存储原图， 数据库存储所有图片的缩略图分别用于不动产平台前端页面的详细和简约内容的展示。收集处理不动产地理位置信息，经纬度以及其他重要描述放入数据库，文件通过相应的文件服务器进行存储。

文件服务器目前存储主要为一般文档、图像文件。

文件服务器存储文件路径为：模块名../(immovableCreate)/文件ID，数据库 中存储文件的文件名、文件路径、文件ID，应用服务器通过数据库存储文件路径、id去文件服务器检索文件，并以流的方式进行处理；

使用二次开发接口将GIS和不动产平台在前端融合。不动产平台部署在应用服务器之上，和文件服务器并行，并保持网络通信。

使用超文本标记语言以及轻量级脚本将数据在浏览器端定向展示。

使用富客户端组件，集成不动产的多维影像。

根据业务规范，制作工作流引擎，使其对不动产的各种数据进行合规流转和有效监管。

图像文件在文件服务器中存储方式和一般文档相同，但数据库中另外存放了该图像的缩略图，以便实现前台展示时的快速加载。页面整体展示时会自动去数据库加载缩略图，查看图片详情时，会去文件服务器拉取原图，以便实现前台展示时的快速加载。

不动产的地理空间信息来源于航拍图，航拍图像包含GIS信息，对土地、房屋通过抽取航拍图上坐标信息，坐标系数经过计算后，经过加密按照GIS坐标系存储至数据库。

通过在土地航拍图、结构简图或者实景图的原图上进行热点信息绘制来标识所属土地上的房屋、建筑物，依照图像标记位置数据进行处理并存储至数据库；

权证图按照图像进行序列化处理保存、展示。

三维图形与基础信息关联，其显示通过集成VR管理系统，引入VR展示链接,使用3DXMAX技术生成模型，并使用flex技术渲染至cavans，通过网页链接的形式关联不动产编号信息，直接进行展示；地图平台通过引用链接的方式，加载VR连接并展示其图像。

3D模型是在不动产地图展示页面使用，可以对不动产信息现场信息进行全景的展示。

数据清洗范围包含不完整基础数据、错误图片数据。定义数据清洗规则，对不完整基础数据进行状态位标识，对错误图片信息对应数据库进行状态位标识。

GIS地图预加载，和GIS系统进行页面集成，将GIS系统数据与本申请管控平台进行结合，然后利用GIS接口与GIS系统进行数据交换，引入工作流，定义7种业务流程模型，最后进行图形化展示。

内嵌GIS模块包含视图模块、地图管理工具、综合搜索工具三部分。视图模块对于 基础信息坐标信息定位；土地管理工具用于实现视图缩放、视图管理、高亮清理、距离测量、面积测量、图层控制；综合搜索为不动产业务数据与GIS嵌入核心。

GIS接口集成，利用gis服务器提供的二次开发接口实现和GIS后台的数据交换，其实现包含以下步骤。

其展示层综合搜索的主要数据实现，通过坐标展示，将空间数据、基础信息数据、图形图像数据、VR数据整和，实现GIS地图、管理平台一体化。

不动产图形图像生成及预览，用户点击热点区，不动产平台从存储子系统检索该不动产的业务信息、实景图、航拍图和三维模型，在页面动态展现。

存储子系统目前使用的全业务数据中心，其中hive具备数据库的检索功能。此处也可直接称为数据库。

4.2流程管理

基于全流程管控的不动产信息监视方法及系统，以全流程、可视化、可监控的方式对不动产信息进行管控，实现信息技术在不动产监管中的应用。基于全流程管控的不动产信息监视方法及系统，包括：获取不动产基础信息数据及不动产图像数据；定义不动产业务流程模板，并将流程模板数据转换成二进制形式存储到数据库中；将不动产基础信息数据利用不动产业务流程模板进行数据映射，获得不动产业务数据；将不动产业务数据及不动产基础信息数据以结构化信息列表形式的展示，将不动产图像数据以非结构化数据直观展示不动产现场情况、权证请及房屋结构信息。对每种不动产业务进行处理时，直接利用相应的模板，获得不动产业务数据，以便进行全流程的管控，通过流程实现不动产业务的流转和数据的扩展、维

引入activiti工作流，由系统管理员先定义不动产新增、信息变动、调拨、原址拆除、政府拆迁、转让、出租业务流程模板，并将流程模板数据转换成二进制形式存储到数据库中。通过流程实现不动产业务的流转和数据的扩展、维护。

通过配置工作流实现不动产信息管理的新增、上传、审批等业务处理。对不动产调拨、报废、租赁业务进行流程管理。

本系统分为基础数据层、业务层和展现层。数据层为业务发生和流转、信息展示提供基础数据业务层为保障基础数据有效性、完整性和一致性提供流程保证，最终通过展现层提供可视化数据为精益化管理提供支撑。

数据层，被配置为：获取不动产基础信息数据及不动产图像数据；

业务层，被配置为：定义不动产业务流程模板，并将流程模板数据转换成二进制形式存储到数据库中；

将不动产基础信息数据利用不动产业务流程模板进行数据映射，获得不动产业务数据；

展示层，被配置为将不动产业务数据及不动产基础信息数据以结构化信息列表形式的展示，将不动产图像数据以非结构化数据直观展示不动产现场情况、权证请及房屋结构信息。

所属数据层包括结构化数据：不动产基础信息数据、不动产业务数据，非结构化数据。

其中，不动产基础信息数据来源为各单位通过固定模板、数据字典导入系统，基础数据扩展则通过以下业务层新增流程进行扩展，通过所述业务层原址拆除、政府拆迁等业务进行删除，通过信息变动、转让等业务进行信息变动，并通过与上述ERP接口校验获得资产编码信息进行完善；

不动产图像数据来源为各单位按照不动产分类信息和《不动产管理规范》逐条上传，其中为了能详细的监控到各个不动产的具体情况，土地、变电站必须上传航拍图，其他房屋必须上传实景图、结构简图，建筑物必须上传实景图，非结构化信息则通过所述业务层各流程流转过程中进行更新、维护。

不动产业务数据来源于不动产业务流转过程中，流转的业务记录。

业务层逻辑：创建7类业务模型，进行数据的处理；系统管理员通过activiti创建七大流程管理模板，然后由使用部门专工发起流程、提交至各部门专工和主任补充不动产资产信息及审批。7类业务模型分别是：不动产新增流程、信息变动流程、政府拆迁流程、转让流程、出租流程、原址拆除流程、调拨流程。

提供的分析方法及平台业务层为基础数据在应用过程中的业务流转，为保证业务的正常流转和数据的完整性、有效性、一致性，创建7类业务模型，以上述数据层信息为基础信息来源，分别对应7类业务模型进行数据映射，发起业务流程，开展标准化不动产管控，实现多维精益化资产管控，包括：

业务层新增业务，实现基础数据新增过程中各部门审批、流转，并将主要数据传递至ERP建立资产卡片，保证基础数据的可延续性和扩展性；

业务层变动业务，实现基础数据变更过程中各部门线上审批、流转，资产专业管理部门以及使用保管部门信息变更过程中，各部门管理资产信息交接，并将资产变动信息传至ERP，保证基础数据；

业务层调拨业务，实现基础数据在资产单位之间调拨过程中，各单位各管理部门的审核，并推送至ERP进行资产流转；

业务层原址拆除业务，实现基础数据在不关联土地变电站、其他房屋以及建筑物的原址拆除过程中各部门审批，并推送至ERP进行报废工作流转；

业务层政府拆迁业务，实现基础数据各省、市公司各责任部门的审批、流转，并推送至ERP进行报废工作流转；

业务层转让业务，实现基础数据在转让过程中，各单位之间审批、流转，并将资产变动信息传至ERP；

业务层出租业务，实现基础数据在资产出租流程中，各意向承租方、出租信息的录入，各管理部门之间的审批、流转；

展现层为数据层数据在平台中以结构化信息列表、图片等形式的展示，结构化数据用于检索、详细信息展示；非结构化数据作为信息媒介，直观展示不动产现场情况、权证请及房屋结构信息。

业务层还包括：

业务层业务档案管理模块包括不动产档案管理单位和流程档案单元，以实现不动产信息的原始档案信息管理、流程流转消息监控、历史档案补录管理，确保不动产基础数据安全性及可追溯性；

业务层数据维护模块包括表格数据导入单元、照片数据导入单元、位置热点绘制单元、工作进度统计单元。

获取不动产基础信息数据及不动产图像数据；

定义不动产业务流程模板，并将流程模板数据转换成二进制形式存储到数据库中；

将不动产基础信息数据利用不动产业务流程模板进行数据映射，获得不动产业务数据；

将不动产业务数据及不动产基础信息数据以结构化信息列表形式的展示，将不动产图像数据以非结构化数据直观展示不动产现场情况、权证请及房屋结构信息。

获取不动产基础信息数据时，利用固定模板、数据字典对信息进行采集。获得不动产业务数据后与ERP接口校验获得资产编码信息；获取不动产图像数据时逐条采集，土地、变电站需要对应的航拍图，其他房屋需要实景图、结构简图，建筑物需要对应的实景图。

不动产业务流程包括业务流程、业务待办、业务查询、流程分析及异常流程处理等5个功能，具体的业务流程有不动产新增流程、不动产信息变动流程、不动产调拨流程、不动产原址拆除流程、不动产政府拆迁流程、不动产转让流程、不动产出租流程等7个流程。

不动产新增流程功能具体包括不动产新增流程规则梳理及模型搭建、新增信息与ERP系统集成及展示功能、不动产审核节点控制及配置、与GIS地图集成及展示界面配置等四大部分，功能具体实施内容如下：

不动产新增流程由使用部门专工在不动产地图管理平台发起，经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审批后将信息传递到ERP系统。在ERP系统需完善相关字段信息，成功创建设备、资产卡片后，在ERP系统中增加资产卡片后，再通过数据接口将主要数据信息传输到不动产资源管控系统中，需进一步在不动产平台完善剩余字段信息并经各部门审核确认，最终形成完整的不动产档案。实现不动产平台与ERP系统信息的交互与共享，大幅度减少不同系统间不统一及重复录入等问题，节约大量时间、人力和物力，实现管理效率的提升。

不动产信息变动流程由使用部门专工在不动产地图管理平台发起，经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审核后将自动更新ERP资产卡片和设备卡片的信息，实现不动产平台与ERP系统信息的交互与共享，大幅度减少不同系统间不统一及重复录入等问题，完成不动产信息变动流程。

不动产调拨流程由调出单位使用部门专工在不动产地图管理平台填写相关信息提交申请后，经过调出单位和调入单位相关部门和人员审核后将信息传递到ERP。在ERP侧发起调拨工作流，完成后将信息自动回传不动产平台。

不动产原址拆除流程由使用部门专工在不动产地图管理平台中填写拆除原因及基本信息后发起，经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审核后将信息传递到ERP。在ERP侧发起报废工作流，完成后将信息自动回传不动产平台。

不动产政府拆迁流程由使用部门专工在不动产地图管理平台中选择需拆迁的不动产，填写拆除原因及基本信息后提交申请并发起。经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审核和信息补充后，经信息传递到ERP，在BPM侧发起报废工作流程，完成后回传不动产地图管理平台。具体如下：

流程发起：各单位使用部门专工按实际业务需求，选择需要拆迁的不动产，并补充相关信息，维护完成后，发起流程。

各层级审核：审核页面可通过详细信息查看不动产资料，填写审批意见“同意”或“驳回”。“同意”后流程流转至下一审批人，“驳回”后流程退回至发起人，修改后重新发起流程。

评估信息录入：财务部门专工登录不动产地图管理平台后，在待办中选择处理待办流程，录入相关评估信息，录入完成后，传递至财务部门主任审核。

协议信息录入：专业（协商）部门专工登录平台后，在待办中选择处理待办流程，填写相关协议信息，录入完成后，进入各层级审核环节。

拆除移交信息录入：使用部门专工登录平台后，在待办中选择处理待办流程，补充拆除移交信息，录入完成后，传递至专业（协商）部门专工审核确认拆除移交信息。

BPM报废工作流发起：已拆除的不动产资产须在BPM报废工作流中进行流转，补充相关信息后，发起流程。

信息更新并回传：各层级在BPM工作流审核无误后，自动更新ERP设备、资产相关信息，并把最终结果回传至不动产地图管理平台。

补偿信息补充：各层级在BPM工作流审核无误后，专业（协商）部门专工登录平台，在待办中选择处理待办流程，补充补偿信息，录入完成后，传递至专业（协商）部门主任审核。

过账：财务部门专工进入审核页面，根据实际业务填写凭证相关信息，过账成功后，传递至财务部门主任审核。

不动产转让流程由使用部门专工在不动产地图管理平台选择需转让的不动产后，提交申请并发起。经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审核后，由专业管理部门专工补充协议信息，经各相关部门进一步审核后，交付实物。再经过审核和确认实物交付后，在平台录入转让结果，信息会自动传到ERP中，在ERP侧操作后，实现不动产出租流程。具体如下：

发起申请：根据业务实际情况选择“仅土地”、“仅房屋”或者“土地和房屋”，选择需要转让的土地信息，填写目前使用状态，维护完成后，发起流程。

各层级审核：审核页面可通过详细信息查看不动产资料，填写审批意见“同意”或“驳回”。“同意”后流程流转至下一审批人，“驳回”后流程退回至发起人，修改后重新发起流程。

专业信息补充：专业管理部门专工登录不动产地图管理平台后，在待办中选择处理待办流程，补充专业信息，录入完成后，传递至专业管理部门主任审核。

财务信息补充：财务部门专工登录平台后，在待办中选择处理待办流程，补充需转让的不动产财务信息，录入完成后，传递至财务部门主任审核。

协议信息补充：待不动产转让业务签订补充协议后，专业管理部门专工登录系统，在待办中选择处理待办流程，录入补充协议内容，录入完成后，进行各层级审核。

实物交付：市公司使用部门专工通过以上流程审批后，根据实际业务进行实物交付后，维护实物交付信息，录入完成后，传递至市公司使用部门主任审核。

转让业务确认：市公司专业管理部门专工，在待办中选择待办流程，根据实物交付情况，确认转让业务的发生，录入完成后，传递至市公司专业管理部门主任审核。

变更结果录入：市公司财务部门专工，在系统中录入资金交付情况与权证变更情况，并且选择待办中需要生成凭证过账的条目，按照“固定资产转出”、“收款”、“固定资产结转”依次填写会计分录信息，过账，系统将分录信息传递至ERP系统。

信息回传：过账成功将自动生成ERP会计凭证，并将凭证信息返回至不动产地图管理平台。同时，凭证信息可在档案管理中进行查询，流程明细也可在档案管理中进行查询。

不动产出租流程由使用部门专工在不动产地图管理平台中选择需出租的不动产后提交出租申请，经过使用部门、专业管理部门和财务部门相关人员审核和完善信息后，由发起人补充合同。经由相关部门进一步审核后，在ERP侧生成凭证，实现不动产出租流程。

通过与企业ERP系统集成，为公司及其所属单位提供了统一的业务管理功能，重点通过对土地、房屋、建筑物等不动产数据进行统一、规范性管控，理顺不动产管理中的信息维护、资产转移和资产报废流程，消除不动产业务壁垒，提升业务数据质量，增强企业的不动产资源管理能力。利用GIS服务，结合该附属公司不动产管理基础，通过不动产资源管理系统，集成ERP等信息，搭建资产管理数据共享中心，实现快速、准确和形象的不动产信息识别，将不动产所涉及到的政策、财务、运检、税务的管理信息进行充分整合和管理，实现数据同一平台获取，业务同一平台操作，流程统一平台管理。把不动产技术信息、价值信息与地理信息等自然环境条件结合起来，直观展示资产全貌，供决

决策者进行有效的空间分析和规划设计，为建设一个安全、可靠、经济的不动产管理提供了新的途径和手段。

4.3档案管理

提供多角度，多入口非结构化数据信息查询。对不动产证件信息提供扫描录入。对各类管理文件提供在线管理，并提供检索。

档案管理主要为支撑有效资产管理的新增需求，从资产分类、电压等级、使用年限、价值等维度对所属17市域资产结构进行多维度统计分析展示，其中资产组地图和不动产信息将链接GIS地图，展示输电、变电、台区、房屋、土地的地理位置信息，将资产位置信息、设备技术信息与财务价值信息融合同统一，便于各层级资产管理人员和决策人员高效、清晰的掌握本区域资产概况。具体包括不动产档案、流程档案以及历史档案录入流程三个功能。

不动产档案功能主要是由前期各单位通过“数据维护工具”录入到平台内的不动产台账信息以及通过业务流程处置的不动产台账信息组成。不动产档案功能主要提供对不动产台账信息的查询功能，具体查询条件有单位、不动产编号、不动产名称、价值、大类、小类、价值等。

不动产流程档案针对平台内不动产新增、信息变动、原址拆除、政府拆迁、转让、调拨、出租等7大业务流程以及历史档案录入流程中的各流程节点明细进行查询，具体可通过流程类型、发起人、不动产名称进行查询，可对具体流程进行明细查看，包括该流程的每一步审批环节信息等。

历史档案录入流程，历史档案为不动产信息历史数据信息，业务流程档案为流程业务流转记主要是针对平台上线前，公司在处置（原址拆除、转让、政府拆迁）不动产过程中形成的各类资料进行线上补充管理，完成历史档案录入流程后，可在流程档案中查询已录入的档案信息。

4.4分析监控

分析监控功能利用不动产台账数据以及流程档案信息，设置不同场景的监控模型。引入Apache ECharts ，底层依赖矢量图形 ZRender，提供直观，交互丰富，可高度个性化定制的数据可视化图表。运用各种图表，以多维度分析统计不动产信息情况，开展多方位多角度的分析应用。引入activiti工作流，实现流程情况分析。提供不动产现总体情况（总数、土地数量、房屋建筑物数量）分析，地理位置分析、价值分析、信息规范性分析、状态分析，提高不动产的利用效率和经济效益。

信息概览以图、表的方式综合展示不动产的各项主要信息，包括价值、数量、分类、流程信息等。

地理位置分析，以表格形式展示各单位不动产大类、小类的数量、原值、净值。并提供按照时间、单位、不动产大类、不动产小类进行查询及导出功能。

信息完整性分析，按单位、大类，展示各单位处置中的流程及历史数据中不完整的情况。并提供按照时间、单位、不动产大类、不动产小类进行查询及导出功能。

不动产价值分析，通过设置不同查询条件，展示各单位不动产价值相关信息。条件设置包括不动产大类、小类、单位、净值、原值范围等。

不动产状态分析，通过设置不同查询条件，展示各单位不动产使用情况。

不动产税务分析，包括房产税分析报表、土地使用税分析报表两部分内容。通过设置不同查询条件，展示各单位房产税、土地使用税等具体情况。

4.5数据维护

数据维护功能提供基础信息的初始化、维护等功能，为基本信息导入、照片数据导入、位置热点绘制等基础信息维护功能；

导入维护模块包括表格数据导入单元、照片数据导入单元、位置热点绘制单元、工作进度统计单元，分别进行表格数据导入、照片数据导入、位置热点绘制及工作进度统计。

土地、房屋、建筑物的基础数据，包括名称、类型、性质、资产单位、用途、位置、征地或建设实践、建面、使用面积、资产状态、保管部门、专业管理部门等；历史档案数据，包括权证信息、资产处置状态信息等；

业务流程数据，包括不动产信息变动、调拨、原址拆除、政府拆迁、转让、出租等流程流转、节点数据；价值数据，包括不动产原值、净值、折旧、俞龄资产数据等。

上述不动产基本业数据采集由资产业务使用部门专责收集，土地与房屋、建筑物通过“主要房屋名称”字段建里主外键关系，变电站则单独作为独立不动产数据采集，信息采集完成通过excel模板由平台工具导入系统，如出现信息不完整、格式不规范、信息冗余等问题，则即时提示，并禁止上传。

上述图形图像信息，在业务数据导入系统后，由使用部门专责通过平台工具对应相应业务数据导入，其中土地必须上传带有航拍图；房屋建筑物分类为变电站必须上传实景图；房屋有权证按照相应要求上传实景或结构图；其中上述土地、房屋中如有权证，必须在此导入权证图片，如出现非图片格式、图片编码问题、图片信息不完整、坐标信息不完整等问题，则即时提示，并禁止上传。

上述GPS坐标由平台自动采集，采集方式为自动提取GPS航拍图片坐标信息。

上述热点信息，由业务使用部门专责，在土地图片上传完成后，使用平台提供热点工具手动绘制，在图片上通过热点标注出土地上房屋、建筑物详细位置。

上述数据库数据清洗，基本信息清洗基本不包含错误数据，大多为冗余数据，通过过滤信息完善情况、坐标位移，有平台分析后以列表形式展现，并有使用部门专责对照筛选处理。

数据处理的规则：

数据范围

不动产资源集中管控平台数据范围包括土地、房屋、建筑物。对土地、房屋及建筑物的使用、权属、卡片、位置、图片等基础资料进行收集整理，并录入系统。

数据编码规则

制定单位代码、不动产编码、部门编码规范，以满足不动产相关业务需求为总体设计原则，同时考虑不动产业务管理现状，在保证功能的完整性、合理性及有效性的基础上，满足实际业务管理需求，保证应用效果。数据编码规则主要是以ERP 系统中不动产数据为参考依据，根据土地类不动产与非土地类不动产的对应关系来制定的，充分满足业务的需求与应用要求。具体编码分为五个部分：单位代码、持有类型、不动产大类、不动产小类和流水代码。

说明：

1—X 表示该位可为数字亦可为字母；

2—第1-4 位代表不动产所属单位代码，可参照ERP系统中单位编码；

3—第5、6 位代表不动产持有类型；

4—第7、8 位代表不动产类型大类；

5—第9、10 位代表不动产类型小类；

6—第11-14 位代表不动产流水编号，不应使用“E、I、O”；

可视化展示：以圆点方式在地图上展示不动产信息，可预览小图和基本信息。在地图中提供不动产查询，通过输入名称、位置等信息实现不动产定位。支持地图应用工具，如放大缩小、测距。

无需单独标注位置信息：对于GIS平台已标注的变电站位置，属于相关代码可直接关联；对于未录入的其余土地位置，通过采集航拍图或影像图上的GPS字段信息，直接在地图上标注，减少人为标注误差。

创新使用绘制热点方式：在航拍等影像图上直接绘制房屋土地轮廓，当点击区域时，台账显示区域可随之发生变化，将位置、影像与卡片等信息联系在一起，在内网系统属于首次应用。

3D影像信息融合：对部分重要的办公大楼进行了3D影像绘制，便于管理人员直观感受房屋的真实情况。

系统加密措施：采取加密技术，在导出的列表中，对所有房屋土地的位置等关键信息进行加密，防止发生变电站位置泄露等安全隐患。

谢  辞

在论文完成之际，心情激动万分。从论文的选题，资料的收集到论文的撰写整个过程中，我得到了许多热情的帮助。

感谢一起学习工作生活的同事，对我的研究提出了许多宝贵的意见，使我的研究工作有了目标和方向。在这几年的时间里，对我进行了悉心的指导和教育，使我能够不断的学习提高，而且这些课题的研究成果也成为了本论文的主要素材。同时指导老师渊博的学识、严谨的治学态度令我十分敬佩，是我以后学习和工作的榜样。感谢同事的关心和照顾，在此表示最诚挚的谢意。

感谢的是我可爱的父母。当我在成长的道路上困难的行走时，父母总是帮我提前处理一些困难，让我在前行的道路上能够走的更加的平顺。往事回想，父母做到了他们能做到的最好的努力，给了我无忧无虑的童年，敦敦教导的青年，没有负担的壮年。他们的行为为我树立了良好的思想道德教育和高尚的品行。

最后感谢所有关心我、帮助我的老师和同事、同学。

参考文献

[1]陈述彭.地理信息系统导论．

[2]龚靖．三维地理信息系统在统一不动产管理中的应用 [J]． 住宅科技, 2014, 34(7):56-60．

[3]李孟慧．基于GIS的土地与房屋管理信息系统的设计与实现——以中国石油大学(华东)为例 [D]．中国石油大学(华东), 2007．

[4]李玉峰．基于GIS的城市房产管理信息系统设计与实现—以邢台市为例[J].中国房地产．2013（4）,65-73．

[5]郭夏莲，谢斌，刘皓，纪广恩.基于GIS技术的不动产管理系统在大型国企的研究与应用．第三届智能电网会议论文集,2018．

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